Worauf ist beim Kauf ausländischer Immobilien zu achten?

Der Kauf eines Ferienhauses im Ausland ist für viele Deutsche ein erstrebenswertes Ziel. Während einige die Sommerresidenz selbst nutzen, um den Urlaub in privater Umgebung zu genießen, entscheiden sich andere für eine ausländische Immobilie, um sie an Touristen zu vermieten und zusätzliche Einnahmen zu generieren. Doch egal warum Sie ein Objekt im Ausland kaufen möchten, für einen reibungslosen Besitzerwechsel sind einige Faktoren zu beachten. Denn außerhalb der deutschen Landesgrenzen gelten auf dem Immobilienmarkt andere Regeln, was bei Unwissenheit schwerwiegende Folgen haben kann.

Informieren zum Eigenschutz

In erster Linie ist es bei einem im Ausland elementar, möglichst viele Informationen zum Objekt zu sammeln. Je besser Sie Bescheid wissen, desto mehr Verhandlungsspielraum haben und je mehr Sicherheit genießen Sie. Zum einen muss die Fläche der Immobilie exakt geklärt sein, inklusive sämtlicher Grenzen. Auch mögliche Pacht- und Mietverträge, die im Zusammenhang mit der Liegenschaft bestehen, müssen eingesehen werden. Zum anderen kann es nicht schaden eine Bescheinigung zur Strom- und Wasserversorgung anzufordern. Schließlich sind diese beiden Grundbedürfnisse im Ausland nicht überall selbstverständlich.

Auch die Bebauungspläne der entsprechenden Gemeinde können hilfreich sein, um die korrekte Bebauung zu prüfen. Nicht weniger entscheidend ist die Kontrolle ob seitens des Eigentümers Steuerschulden vorliegen. Verkäufer müssen Belege zur Steuerzahlung vorlegen können. Potenzielle Verkäufer, die sich diesbezüglich auffällig verhalten oder über keinerlei Nachweise verfügen, sind mit Vorsicht zu genießen. Hinzu kommt, dass nicht jeder Verkäufer gleichzeitig Eigentümer einer Immobilie sein muss. Eine Vollmacht bestätigt die Rechtmäßigkeit des Verkaufs.

Fachkundige Beratung unverzichtbar – Beispiel

Anhand von Spanien soll auf die individuellen juristischen Begebenheiten und das damit verbundene Konfliktpotenzial eines ausländischen Immobilienkaufs aufmerksam gemacht werden. Beispielsweise ist es anzuraten Formularverträgen generell zu misstrauen. Nicht selten sind darin ungünstige Klauseln für Käufer enthalten. Stattdessen ist auf Individualvereinbarungen zu bestehen, die mit einem Anwalt ausgearbeitet werden. Zudem sind voreilige mündliche Absprachen zu meiden, weil auch mündliche Verträge in vielen Fällen verbindlich und gültig sind.

houses-1007932_1280Bevor Vereinbarungen in irgendeiner Form getroffen werden, müssen Bebauungspläne, mögliche Steuerschulden, Belastungen und die Baulandqualität sorgfältig geprüft werden. Da darüber hinaus immer wieder Probleme hinsichtlich des Eigentumsrechts vorkommen, müssen Sie sich vergewissern, dass der angebliche Verkäufer des Objektes tatsächlich der Eigentümer ist. Lassen Sie sich dies über einen notariellen Kaufvertrag bestätigen. Darin sollte ein Eintragungsvermerk vom Grundbuchamt enthalten sein. Ein aktueller Grundbuchauszug wäre auch in Ordnung. Grundsätzlich ist vom Kauf einer Immobilie ohne lizenzierten Makler beziehungsweise Makleragentur mit entsprechenden Orts- und Marktkenntnissen abzuraten.

Bei der im spanischen Santa Ponsa ansässigen Makleragentur FirstClass Estate finden Sie zum Beispiel online ein umfassendes Portfolio für Mallorca Immobilien, dessen Eigentumsverhältnisse geklärt sowie sämtliche Dokumente geprüft sind. Wer über eine Makleragentur, wie hier im Beispiel für die Baleareninsel Mallorca Immobilien kauft, geht ein wesentlich geringeres Risiko ein, als beim Kauf ohne jegliche Beratung.

Kompetente Makler sind mit den länderspezifischen sowie regionalen Begebenheiten bestens vertraut und sprachliche Barrieren sind kein Thema. Ergänzend kann ein Fach-Anwalt sinnvoll sein. Rechtsanwälte für Immobilienrecht können vor Steuerfallen bewahren, die Legalität von Objekten feststellen, Unterlagen auf Schwachstellen und Fehler kontrollieren sowie wertvollen Rechtsbeistand bezüglich der Formulierung von Individualvereinbarungen leisten. Ein notarieller Kaufvertrag sollte stets selbstverständlich sein.

Im folgenden Video von ImmobiliennewsTV wird über weitere wichtige Faktoren informiert, die beim Kauf von Immobilien im Ausland entscheidend sind:

Vorsicht Nebenkosten

Nicht selten tappen Käufer von ausländischen Immobilien in die Kostenfalle. Nachdem die Immobilie selbst relativ preiswert den Besitzer wechselt, folgt nach wenigen Wochen nicht selten das böse Erwachen. Immense Kaufnebenkosten können den finanziellen Ruin bedeuten und dürfen keinesfalls unterschätzt werden.

Die Nebenkosten sowohl vom eigentlichen Objektkauf als auch die regelmäßigen Ausgaben müssen penibel genau kalkuliert werden. Das Spektrum reicht dabei von der Grunderwerbssteuer über Beurkundungssteuern bis hin zu Kosten für Gutachter und Notar. Bis zu zwölf Prozent Nebenkosten können im Ausland zustande kommen.

Einige der wichtigsten Empfehlungen zum Kauf von Auslandimmobilien:

  • Ausführliche Informationen einholen wie Nutzungsbeschränkungen, Bebauungsrechte, Eigentumsverhältnisse, Grundbucheinträge.
  • Juristische Begebenheiten klären.
  • Keine Unterschriften leisten, bevor das Objekt besichtigt wurde.
  • Besichtigungstermine mit lizenziertem Makler vereinbaren.
  • Verträge von Rechtsanwalt prüfen lassen.
  • Bei unfertigen Projekten keine Anzahlungen leisten. Nicht selten drohen Baumängel oder Insolvenzen von Handwerkern.
  • Nebenkosten berechnen.
  • Auf Eintragung in Grundbuchamt bestehen.
  • Timesharing als Alternative

spring-949977_1280Einige Deutsche greifen auf das sogenannte Timesharing zurück. Darunter wird die Tatsache verstanden, das Recht auf die zeitlich begrenzte Nutzung von Wohneinheiten in Ferienanlagen zu erwerben. Hierfür erfolgt meist ein Eintrag ins Grundbuchamt. In der Regel wird eine Servicegebühr verlangt. Da hier keine Immobilie gekauft, sondern lediglich die vorübergehende Nutzung von Wohnfläche, neigen viele dazu auf diese Form des Feriendomizils zurückzugreifen.

Doch Experten warnen auch vor Risiken. Nicht nur die hohen Preisen sind markant. Auch die Tatsache, dass für das Wohnrecht oft für mehrere Jahre im Voraus gezahlt werden muss, ist zu erwähnen. Der deutsche Versicherungskonzern ARAG informiert über Timesharing und die damit einhergehenden Fakten.

Unter anderem heißt es auf dessen Internetpräsenz zu den Anpassungen im Rahmen einer seit Jahren gültigen EU-Richtlinie: „Der Verkäufer muss dem Verbraucher künftig unter Verwendung EU-einheitlicher Formulare in der Sprache des Verbrauchers ausführlich die Vertragsdetails erklären.“ Zudem wird ergänzt: „Ungelöst blieb das Problem der steigenden Verwaltungskosten: Die Verwaltungskosten steigen häufig jährlich in einem erheblichen Umfang an, ohne dass der Verbraucher sich dagegen zur Wehr setzen kann.“

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen möchten, klären Sie im Idealfall mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht die juristischen Begebenheiten im entsprechenden Zielort. Nicht immer ist der Kauf ohne weiteres möglich. Wir empfehlen auf die Beratung seitens Anwälten und lizenzierten Maklern zu vertrauen, um finanzielle Risiken weitestgehend auszuschließen.

Quellennachweis Fotos: pixabay.com / tkoch, kpgolfpro, Leejongsung

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